CONDOMíNIO: Leis e Acordos - Despesas (Lei XX)
(Lei 10.931/04)
A Lei n.º 10.931/04 - mais
conhecida pelo artigo vetado que possibilitaria a elevação
da multa de 2% para até 10% por atraso de pagamento da cota
condominial – traz em sua redação importantes
alterações no Código Civil, que podem facilitar
o cálculo das despesas nos condomínios.
Isto porque a nova lei alterou o artigo 1331, § 3º, do
Código Civil ("A fração ideal no solo
e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade
imobiliária, o qual se calcula em relação ao
conjunto da edificação"), que agora passou a
vigorar com a seguinte redação: "A cada unidade
imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,
que será identificada em forma decimal ou ordinária,
no instrumento de instituição do condomínio".
Ou seja, cabe agora às incorporadoras o
cálculo das frações ideais no terreno e nas
demais partes livres, estabelecendo quotas e formas de rateio de
despesas de forma livre, sem a obrigatoriedade de qualquer relação
com as frações ideais. Agora, leva-se em consideração
apenas as particularidades da edificação, buscando
equilíbrio entre os custos e os benefícios postos
à disposição de cada condômino ou grupo
de condôminos.
Essa medida permite ainda que as incorporadoras continuem fazendo
o cálculo baseando-se no valor da unidade, como dispunha
no Novo Código Civil, mas não com obrigatoriedade.
O texto que trata do rateio das despesas condominiais
também sofreu alteração com a Lei 10.931.O
artigo 1336, inciso I, que tinha a redação "contribuir
para as despesas do condomínio, na proporção
das suas frações ideais", está vigorando
com o texto "contribuir para as despesas do condomínio
na proporção de suas frações ideais,
salvo disposição contrário na convenção".
"Agora os próprios condôminos
vão poder decidir se a fração ideal vai ou
não ser critério para dividir as despesas. Antes,
o condômino que morasse num apartamento de quatro quartos
obrigatoriamente teria que pagar mais que o condômino que
morasse num apartamento de dois quartos, por exemplo. Só
que nem sempre o morador de um apartamento de quatro quartos gasta
mais que um que vive em um de dois quartos", esclarece George
Eduardo Masset, presidente da Associação Brasileira
de Administradoras de Imóveis (ABADI).
De acordo com ele, o critério estabelecido pela nova Lei
é mais justo que o estabelecido pelo Novo Código Civil.
"Deixar ao incorporador ou à convenção
a tarefa de estipular o rateio de cotas é mais justo, pois
eles sabem o que cada condômino gasta e o que cada um deve
pagar. Deve prevalecer o bom senso".
Em caso de sinistro, sendo o cálculo da
fração ideal igualitária, a distribuição
de indenizações e divisão do produto da venda
do terreno, de acordo com a Lei 10.931, também se dá
de forma igualitária, não considerando o valor do
imóvel. "A fração valorizada facilita
a aplicação das indenizações, pois cada
unidade recebe o que realmente valia", afirma Masset.
Segundo Masset, a vantagem que a nova Lei trouxe foi a liberdade
de se escolher o critério de rateio das cotas condominiais,
que pode ser estipulada não só no valor da unidade
ou na sua fração ideal, mas sim com base na relação
custo-benefício, já que a Lei passou a permitir depois
que foi incluído na sua redação o trecho "salvo
disposição contrária na Convenção".
Veja o que a lei 10.931/04 muda na vida
condominial
Os trechos riscados são os que tiveram a redação
alterada, e são seguidos pela redação dada
pela nova lei:
Art. 1331 § 3o A fração ideal
no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor
da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação
ao conjunto da edificação.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá,
como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição
do condomínio. (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio,
na proporção de suas frações ideais;
I - Contribuir para as despesas do condomínio
na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.351. Depende da aprovação
de dois terços dos votos dos condôminos a alteração
da convenção e do regimento interno; a mudança
da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção; a mudança da destinação
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Fonte : www.planetaimovel.com.br
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