Como escolher a administradora para o seu
condomínio?
Ao contrário do que muita gente imagina,
a função de síndico consome muito tempo e energia,
de forma que são cada vez mais comuns os casos em que parte
das tarefas atribuídas ao sindico são transferidas
para uma empresa especializada na administração de
condomínios.
Não são raros os casos em que a função
de síndico é exercida pela empresa administradora,
enquanto um dos condôminos assume a função de
sub-síndico, garantindo, assim, que uma pessoa mais envolvida
no dia a dia do condomínio participe da gestão, e
funcione como canal de comunicação entre os moradores
e a administradora.
Administradora pode ser escolhida pelo
síndico
Ainda que a contratação seja permitida pela Lei dos
Condomínios, vale lembrar que é preciso que a mesma
esteja prevista na Convenção do Condomínio.
Mais ainda a Lei permite que o síndico contrate a administradora
para o condomínio, a não ser que a na Convenção
esteja estipulado que essa decisão deve ser submetida à
aprovação da assembléia dos condôminos.
A contratação de uma administradora é de estrema
importância para a vida de um condomínio, pois caberá
a administradora algumas tarefas burocráticas específicas,
que dificilmente os condôminos conseguem fazer sem gastar
muito tempo. Nesse sentido, contratar uma boa empresa é uma
condição fundamental para o bom funcionamento de um
condomínio.
Obrigações da administradora
A principal tarefa de uma administradora é o pagamento das
contas do condomínio, incluindo os gastos com água,
luz, salário e encargo de funcionários, manutenção
de elevadores, etc. A empresa deve recolher as contribuições
para o INSS dos funcionários, assim como o FGTS, o PIS e
as despesas dos sindicatos.
Muitos síndicos acabam terceirizando a mão-de-obra
do condomínio, contratando empresas especializadas em administração
de recursos humanos. Acaba saindo bem mais barato do que contratar
diretamente os empregados. Paga-se pelo serviço e não
pelo funcionário, e em caso de doença ou qualquer
outro problema envolvendo as pessoas que trabalham no condomínio,
elas são na mesma hora substituída por outras. Nesse
sentido, não haverá problemas quando algum faxineiro
ou segurança faltar.
Cabe à administradora apresentar todas as declarações
que são pedidas pela Receita Federal, como por exemplo, o
DIRF (declaração de imposto retido na fonte), ou mesmo
pelo Ministério do Trabalho, como CAGED, RAIS, entre outros.
A empresa também deve representar o condomínio em
juízo, e elaborar os editais de convocação
das assembléias e apresentá-los ao síndico.
Avaliando as empresas
O primeiro passo é pedir propostas para pelo menos três
administradoras localizadas na redondeza do edifício, e submetê-las
à aprovação de outros condomínios, mesmo
que o síndico não seja obrigado a fazer isso.
Em seguida, deve-se analisar a situação das empresas,
checando o tempo de atuação no mercado, sua situação
financeira e se não há reclamações contra
ela feitas por clientes e fornecedores insatisfeitos. O síndico
deve conversar com antigos clientes da empresa para ter uma idéia
mais realista de seu trabalho.
Dê atenção especial para os comprovantes de
pagamento de funcionários, para que ações trabalhistas
não sejam movidas contra o condomínio. Não
se esqueça que o síndico continua sendo o responsável
legal pelo condomínio. Verifique os antecedentes dos funcionários
que serão contratados pela administradora, pedindo referência
de antigos empregadores. Essa questão é muito importante,
pois se refere à segurança de todos os moradores.
Com relação aos preços cobrados
pelas empresas, valores mais altos não significam uma melhor
qualidade de seus serviços. Pesquise preços e conheça
a forma de cobrança do condomínio feita pela empresa.
No que diz respeito aos balancetes mensais verifique se eles são
claros e detalhados. Isso será bastante útil na hora
de cortar custos e analisar para onde está indo o dinheiro
do condomínio.
Por: Marcel Steiner - 30/08/04 - InfoMoney
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