Fundos imobiliários: avalie os pros e contras
O brasileiro gosta de investir
em imóveis, mas, como em geral as quantias envolvidas são
elevadas, muitos acabavam abandonando a idéia. Regulamentados
há uma década, os fundos imobiliários vieram
democratizar este tipo de aplicação, facilitando o
acesso de investidores de menor porte a esse mercado.
No entanto, muita gente ainda tem dúvidas
em relação ao investimento nestes fundos. Em parte,
isso se deve ao fato de que parte dos investidores ainda não
entende muito bem o funcionamento destes fundos, e o fato de que,
até pouco tempo, era difícil encontrar informações
mais detalhadas sobre eles.
Como funcionam os fundos?
Ao captar recursos junto aos investidores e aplicá-los em
um ou mais empreendimentos imobiliários, esses fundos funcionam
da mesma forma que os fundos de investimento tradicionais, o que
rende mais transparência e liquidez a estas aplicações,
quando comparado à compra direta de um determinado imóvel.
Enquanto nos fundos normalmente oferecidos no
mercado o retorno do investidor vem da aplicação em
títulos de renda fixa ou variável, nos fundos imobiliários
ele é obtido através da locação, arrendamento
ou venda das unidades imobiliárias adquiridas pelo fundo.
Lei com atenção Regulamento
e Prospecto
O órgão que regulamenta as atividades do setor é
a CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Porém,
cabe ao investidor se informar sobre a aplicação e
para isso a lei exige que sejam distribuídos dois documentos
bastante importantes:
• Regulamento
É nele que você poderá encontrar informações
sobre as regras básicas de funcionamento do fundo, como a
sua política de investimento, mecanismo de distribuição
de resultados, taxa de administração, etc. Vale lembrar
que qualquer alteração neste documento deve ser deliberada
pelos cotistas do fundo e comunicada para a CVM.
• Prospecto
Esse documento consolida todas as informações relevantes
sobre o fundo, como quem é o gestor, quais as metas e objetivos
desse profissional na gestão do fundo, qual o público
alvo, política de distribuição de resultados,
riscos envolvidos, além de incluir um Estudo de Viabilidade
(EV). Elaborado por profissionais especializados neste mercado,
o estudo analisa as condições do investimento e contribui
para a tomada de decisão.
Fica evidente, portanto, a importância de se analisar com
cuidado todas as informações disponíveis tanto
no Regulamento quanto no Prospecto antes de decidir investir no
fundo.
Vantagens dos fundos imobiliários
Sem dúvida, uma das maiores vantagens deste tipo de aplicação
é possibilitar o acesso ao mercado imobiliário através
de um investimento relativamente baixo. Abaixo destacamos algumas
vantagens destas aplicações:
• Maior diversificação
Para compor uma carteira de investimentos diversificada é
recomendável a inclusão de pelo menos cinco ativos
distintos. Fica fácil constatar, portanto, que para montar
uma carteira diversificada no mercado imobiliário é
preciso contar com quantias elevadas. Alternativamente, é
possível comprar cotas de vários fundos imobiliários,
ou de um fundo que aplique em mais de um empreendimento.
• Poder de barganha e escala
Outra vantagem é o ganho de escala, já que, juntos,
os cotistas gozam de maior poder de barganha do que individualmente,
além de poderem se beneficiar da diluição de
alguns custos, que caso contrário, teriam que arcar sozinhos,
e que no fundo podem compartilhar com os demais investidores.
• Maior transparência e simplicidade
Ao contrário
do investimento direto em imóveis, nos fundos você
não precisa se preocupar com a gestão, recolhimento
de impostos, manutenção, etc, pois estas são
responsabilidades do administrador do fundo. Obviamente, o pagamento
das despesas associadas aos vários empreendimentos que compõem
a carteira do fundo é feito usando os recursos do próprio
fundo.
Além disso, como o valor da quota dos fundos
é divulgado nos principais jornais, o investidor tem maior
facilidade para controlar o valor do seu investimento, ao contrário
do que ocorre na compra direta de imóveis, que exige avaliação
de profissional especializado.
• Fracionamento do investimento
A grande vantagem dos investimentos em fundos, de maneira geral,
o que inclui os imobiliários, é que você pode
vender apenas parte do que possui, mantendo o restante. Já
no investimento direto em imóveis o fracionamento não
é possível, você não tem como vender
apenas parte do imóvel e ficar com o restante.
Lembramos, porém, que a compra ou venda de quotas do fundo
é uma negociação de valores mobiliários,
e como tal exige que o profissional envolvido seja qualificado e
tenha conhecimento do mercado financeiro, além de ser capaz
de alertar investidor para riscos do investimento. Neste contexto,
a venda não é permitida por corretores de imóveis,
a menos que também sejam qualificados para a negociação
de títulos e valores mobiliários.
Nem tudo são flores, atenção
aos riscos
Mas, como acontece com todas as aplicações financeiras,
existem riscos associados a esse tipo de investimento, que devem
ser analisados com cuidado pelos interessados em aplicar seu dinheiro.
Abaixo descrevemos os principais deles:
• Mudanças na economia
Assim como as demais formas de aplicação financeira,
os fundos imobiliários também podem ser afetados por
uma crise econômica e financeira no País. Afinal, os
fundos desenvolvem suas atividades no mercado brasileiro, estando,
portanto, sujeitos às flutuações da nossa economia,
como alteração dos juros, elevação dos
preços, flutuação do câmbio, etc.
Mudanças na realidade da economia podem
prejudicar o desempenho do mercado imobiliário, com impacto
negativo sobre o retorno da aplicação. Em épocas
de menor atividade da economia o retorno dos fundos pode ser prejudicado
pela queda na taxa de ocupação dos imóveis,
ou pela redução do valor dos aluguéis, por
exemplo.
• Risco de inadimplência
Da mesma forma que no investimento direto em imóveis, os
fundos estão sujeitos ao risco de inadimplência entre
os locatários dos imóveis. Esse risco é praticamente
inexistente nos fundos que oferecem garantia de locação
por prazos longos, como é o caso, por exemplo, dos fundos
que investem em agências bancárias, ou imóveis
alugados por bancos ou empresas em contratos de prazo bastante longo.
• Baixa liquidez
A liquidez oferecida pelos fundos imobiliários, em comparação
com o investimento direto em imóveis, é maior, já
que as quantias envolvidas tendem a ser menores, até mesmo
pelo fracionamento do investimento em quotas. Porém, como
os fundos imobiliários são constituídos como
condomínios fechados, o resgate de quotas não é
automático como nos fundos de investimento tradicionais,
o que reduz a liquidez da aplicação.
Assim, as quotas precisam ser vendidas no mercado
secundário, de forma semelhante ao que acontece com títulos
de dívida ou ações de uma empresa. A diferença
é que, como os fundos imobiliários são aplicações
mais recentes e ainda não foram completamente assimilados
pelos investidores brasileiros, a venda de quotas é mais
difícil do que a de outros títulos e valores mobiliários.
Para dar transparência e liquidez a esse tipo de investimento,
muitos fundos optaram por listar suas quotas em bolsas de valores,
como ocorre freqüentemente fora país.
Fundos listados na Bovespa
No Brasil, existem atualmente nove fundos listados
na Bovespa: ABC Plaza Shopping, Europar, Financial Center, Guararapes,
Fundo JK, Fundo Panamby, Fundo Sigma, Fundo Square Faria Lima, Fundo
Via Parque.
Qualquer corretora vinculada à Bovespa
está autorizada a lidar com quotas dos fundos imobiliários
listados, porém ainda são poucas as que se interessam
por esse ramo de negócios. Mesmo os funcionários da
Bolsa de São Paulo têm dificuldades para informar sobre
questões técnicas que envolvem os fundos, e não
dispõem de uma lista com as corretoras que operam as quotas
no pregão.
Como a atividade é nova no país,
não existe um histórico consistente sobre o desempenho
dos administradores dos fundos, o que atrapalha o investidor na
hora de escolher a aplicação. Nesse caso, o indicador
é o desempenho da empresa em outros ramos de atividade, o
que nem sempre é um indicador correto, mas pelo menos serve
de indicação para quem busca diversificar suas aplicações.
Por: Fernanda de Lima (InfoMoney)
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