Na compra de imóvel usado,
não se esqueça da reforma
Nos grandes centros urbanos, um número
maior de pessoas pretende realizar o sonho da casa própria
através da compra de um imóvel usado. A decisão
reflete o fato de que não só o custo do m2 do imóvel
novo é muito mais caro do que o do imóvel usado, como
também "faltam m2" para comportar você e
a sua família.
Menores e mais caros, os apartamentos novos estão
cada vez mais longe da realidade de boa parte dos brasileiros. Mas
a decisão de comprar um imóvel usado também
exige cuidados por parte do comprador que, caso não planeje
direito os custos da reforma, pode acabar fazendo um mau negócio.
Seu bairro comporta a reforma?
Por mais que as possibilidades de melhoria do imóvel sejam
enormes, é preciso manter os pés no chão sobre
o que efetivamente vale a pena ser feito. Assim, o primeiro passo
para quem compra um imóvel usado é determinar qual
seria o preço de venda de um imóvel equivalente, mas
em melhores condições de manutenção
e acabamento, na mesma região.
Se você não conseguir encontrar nenhum
imóvel com este perfil na região, é importante
fazer uma reflexão sobre a validade ou não de se investir
em uma reforma. Analise com cuidado as perspectivas para a região
em que se encontra o imóvel. Se elas forem boas, então
é provável que a ausência de imóveis
com o perfil que você determinou seja uma questão temporária.
Um exemplo disso é a região do Brooklin, em São
Paulo.
Há cerca de 15 anos quase não havia
apartamentos de alto padrão na região. Porém,
com a abertura da Av. Berrini e a canalização da Av.
Água Espraiada, a região começou a crescer
e, aos poucos, as pequenas casinhas começaram a dar espaço
para novos imóveis, muitas vezes construídos no espaço
onde antes estavam duas casas. Neste tipo de situação,
investir na reforma de um imóvel vale a pena, pois as perspectivas
para a região são claramente favoráveis. Caso
contrário, existe o risco de você acabar construindo
um palácio em uma região que não comporta este
tipo de imóvel, o que pode dificultar a sua venda futura.
Idade do imóvel pode fazer diferença
Outro aspecto a ser levado em consideração na hora
de decidir se vale ou não a pena investir na reforma do seu
imóvel usado é a idade do mesmo, sobretudo, quando
se trata de apartamento.
Especialistas do setor imobiliário estimam
que, enquanto os apartamentos de luxo perdem em média 2,5%
de valor por ano devido à depreciação, nas
casas esta taxa é menor (1,5%). Daí o fato da idade
da propriedade ser mais relevante no caso dos apartamentos do que
para as casas.
Em geral, apartamentos com até dez anos
de idade são os melhores para possíveis reformas,
pois não necessitam de grandes reformulações
e, em geral, contam com uma boa vida útil. Já os mais
antigos podem exigir reformas estruturais mais profundas, isso sem
falar nas possíveis limitações do prédio,
que não têm como serem resolvidas.
Vamos imaginar, por exemplo, um apartamento de
mais de 15 anos de idade. Ainda que seja possível reformar
a unidade, existem algumas características das áreas
comuns que não têm como serem alteradas. Para contar
com espaços mais amplos no andar, muitas vezes é preciso
abrir mão de uma área de lazer mais completa, por
exemplo. E, dependendo do público-alvo da região,
isso pode fazer muita diferença.
Nas casas a situação é mais
simples. Em primeiro lugar, porque não existem áreas
compartilhadas, para as quais é preciso decidir sobre manutenção,
como acontece nos condomínios. Outro ponto é que,
mesmo que a propriedade seja antiga, o preço do imóvel
inclui o valor do terreno. Neste caso, é bastante provável
que o imóvel tenha perdido valor, mas que o valor do terreno
tenha subido. Sendo assim, as reformas, mesmo as mais amplas, podem
valer a pena.
Imóvel ainda é financeiramente atrativo?
Parece óbvio que, ao se decidir pela reforma de um imóvel,
você precise planejar os gastos que esta empreitada irá
acarretar. Mas, não basta estar seguro de quanto irá
gastar na obra, e de que tem condições de arcar com
estes pagamentos.
É preciso colocar estes gastos em perspectiva.
Em outras palavras, é preciso estimar qual será o
custo total do investimento que você pretende fazer com a
compra do imóvel. Afinal, é com base nesta informação
que você saberá o quanto efetivamente ganhou ao investir
na compra da propriedade.
Antes de fechar o negócio, esteja seguro
de que o custo final do imóvel é inferior ao preço
de mercado dos imóveis da região. Por exemplo: se
o imóvel sem a reforma custa R$ 70 mil, e você pretende
gastar R$ 30 mil na reforma, então só deve seguir
em frente com o negócio se estiver seguro que poderia vendê-lo,
depois de reformado, por pelo menos R$ 100 mil.
Na verdade, deve-se garantir uma margem de pelo
menos 10%, pois caso venha a vender o imóvel reformado, é
preciso cobrir os gastos com taxas e impostos derivados da transação,
que acabam reduzindo os seus ganhos.
Por: Fernanda de Lima
07/12/04 - 16h11
InfoMoney
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