Depreciação: entenda
como ela afeta seus investimentos em imóveis
No Brasil, imóveis sempre foram, e devem
continuar sendo por um bom tempo, uma alternativa segura para o
seu dinheiro. Mesmo não sendo a mais rentável, uma
carteira de imóveis apresenta inúmeras vantagens em
relação a outros tipos de investimento. Solidez contra
confiscos e inflação é a principal delas.
Por outro lado, mercado imobiliário não
é assunto para nenhum amador. Quando se trata de investimentos
em imóveis, certos cuidados devem ser tomados para saber
se realmente a aplicação vale a pena. Alguns conceitos
e técnicas precisam estar bem delineados na cabeça
de quem pretende investir.
Um deles é a depreciação,
isto é, o quanto seu imóvel perde valor num determinado
intervalo de tempo. Esse fator é de extrema importância,
mas geralmente é esquecido pelo investidor. Abaixo, confira
algumas dicas de como minimizar os efeitos da depreciação
e saiba como utilizar esse conceito a seu favor.
O que se deprecia mais?
Depreciação não é uniforme e afeta de
forma distinta cada tipo de imóvel. Os que sofrem a menor
depreciação são terrenos e vagas em garagem
para locação. Em seguida temos lojas de rua, galpões,
salas comerciais simples e casas populares. Um fator que define
o grau de depreciação é a necessidade de reformas
ao longo de um determinado período de tempo. Normalmente
as vagas em garagem exigem apenas uma ligeira pintura a cada cinco
anos ou mais.
Galpões, lojas de rua, salas comerciais
simples e casas populares também exigem pouca manutenção
e não demandam constantes adaptações para novos
padrões tecnológicos. Já os apartamentos apresentam
uma taxa de depreciação mais elevada em comparação
com as casas. Os hábitos de morar tendem a mudar com grande
velocidade. Há 50 anos uma família demandava uma área
útil maior, menor número de dormitórios, poucos
banheiros e no máximo uma vaga na garagem, dependendo do
seu padrão de vida.
Atualmente sabemos que um apartamento precisa
ter mais dormitórios, suítes, e o maior número
possível de vagas na garagem. O que privilegia uma casa em
relação a um apartamento é a maior facilidade
de fazer reformas e adaptá-la para as novas exigências
do mercado.
Por sua vez, temos casas, salas comerciais e apartamentos
de alto padrão, apresentando progressivamente uma taxa de
depreciação maior. Neste caso, a exigência dos
locatários é ainda maior. Uma família de alto
poder aquisitivo é muito mais cautelosa ao comprar ou alugar
um imóvel em relação a uma de baixa renda.
Não irá aceitar um azulejo no banheiro fora de moda,
uma cozinha ultrapassada ou um jardim mal cuidado, a menos por um
bom desconto na hora de fechar negócio.
Uma empresa de grande porte irá demandar
instalações modernas de ar condicionado, iluminação
sofisticada e cabos de fibra ótica, o que certamente uma
sala comercial antiga não poderá oferecer. Será
necessário empregar muito dinheiro para atualizar esses espaços.
Por último temos os flats e lofts, que
por necessitarem de constantes adaptações para atender
a demanda exigente desse mercado, tendem a se depreciar mais rapidamente.
Não se esqueça que esse modelo é apenas uma
generalização. O mercado tende a se comportar mais
ou menos desse modo, porém existem inúmeras exceções
pela cidade.
Quanto gastar numa reforma?
Existe uma regra que define o valor máximo que pode ser gasto
na reforma de uma propriedade imobiliária. É a diferença
de valor entre o seu imóvel e os imóveis semelhantes
ao seu na mesma localização. Se seu apartamento for
avaliado em R$ 80 mil, e os demais imóveis do edifício,
em melhor estado que o seu, valerem R$ 100 mil, a diferença
entre esses dois valores, R$ 20 mil, é a quantia máxima
que pode ser gasta numa reforma.
Note, porém, que estamos nos referindo
a imóveis para investimento. A regra é um pouco mais
flexível no caso do imóvel ser para uso residencial
da sua família. Por questões pessoais, algumas famílias
gastam um pouco além do ideal na reforma de sua residência.
Se você não tem a intenção
de vender a propriedade no médio prazo, talvez alguns reais
a mais na reforma não sejam um desperdício muito grande.
Mas lembre-se que às vezes com o valor adicional da reforma
é possível comprar outro imóvel, numa região
mais valorizada, mais condizente com o seu padrão de vida.
Por: Marcel Steiner
07/01/05 - 09h13
InfoMoney
|
