Imóvel para locação, um bom negócio?

De maneira recorrente, surgem manifestações de diferentes fontes, afirmando que o investimento em imóvel para locação não é um bom negócio. A comparação tem normalmente por base o mercado acionário, que ofereceria rentabilidade muito maior, além da inegável liquidez. Ou seja, o investidor consegue fazer dinheiro na hora, e com lucratividade interessante, caso negocie seus títulos no momento em que esse mercado está em alta.

Em que pese nosso respeito a quem tem essa percepção das coisas seria importante esclarecer que existem diferenças fundamentais entre os mercados mobiliário e imobiliário e ambos, conforme suas características, oferecem vantagens e desvantagens.

No tocante à locação, as desvantagens a serem apontadas vão desde as despesas cartorárias na aquisição do imóvel - cuja propriedade tem de ser registrada -, até os problemas com a manutenção da unidade e a inadimplência - a qual, ressalte-se, vem sendo consistentemente reduzida nos últimos anos (a média de ações de despejo este ano registraram queda relativamente ao exercício anterior, fruto da negociação entre as partes e, em especial, do cuidadoso cadastro feitos pelas imobiliárias ao selecionar os candidatos a inquilinos. Isso sem falar no seguro-fiança, modalidade que vem sendo muito utilizada).

Porém, esse mercado oferece inúmeras vantagens, a começar pelo investimento num ativo real, que tem valorização efetiva.

E o fator tempo deve ser especialmente considerado pelo investidor. Ele deve ter uma perspectiva de longo prazo, sem o que amargará frustrações.

No exterior, esse tipo de comportamento do investidor imobiliário é facilmente identificado. É prática comum no mercado norte-americano, por exemplo, produzir conjuntos residenciais ou comerciais exclusivamente para locação. Mais avançados do que nós, brasileiros, os EUA securitizam os aluguéis, têm fundos imobiliários com lastro nesse segmento, enfim, um ambiente diferente do nosso, mas para o qual caminhamos a passos rápidos.

Prova disso é que já temos, no Brasil, empreendimentos sendo planejados com a finalidade específica de locação. Há, ainda, inúmeros casos de empresas especializadas em adquirir terrenos para clientes que não querem sua propriedade, mas apenas utilizá-lo, por cessão, durante determinado período (o chamado "build to suit"). Deve-se mencionar, também, os investimentos em galpões industriais, hotelaria e outras modalidades de negócio que têm, por essência, a locação.

Ou seja, o mercado de locação vai muito além do aluguel residencial. Porém, também esse tipo de investimento traz vantagens. Ao selecionar corretamente o inquilino, preferencialmente utilizando-se dos serviços especializados de uma imobiliária, os proprietários têm não apenas a garantia do recebimento mensal do valor do aluguel, como a própria preservação da unidade locada. Isso não sai nos jornais, mas acontece, e muito.

Ultimamente, graças à redução da inflação e ao equilíbrio na oferta de imóveis, os aluguéis estão estabilizados.

Pode-se dizer que a rentabilidade era muito maior no passado, mas essa percepção logo se dilui ao se comprovar que aquele lucro era mascarado por uma inflação descontrolada. Em termos reais, não houve perdas, pelo contrário.

Estima-se que, na cidade de São Paulo, menos de 15% das carteiras de locação das empresas esteja à espera de inquilinos. Ou seja, 85% dos imóveis estão negociados, gerando receita aos seus proprietários durante um período médio de 30 meses (que é a duração de um contrato de locação residencial).

O importante a considerar é que, felizmente, o Brasil oferece aos investidores um diversificado leque de oportunidades de aplicação. Com maior ou menor risco, todos encontram o tipo certo de investimento. E, no caso do investimento imobiliário, o risco é, sem dúvida, muito menor.

Fonte: Sergio Luiz Abrantes Lembi, vice-presidente de Locação do Secovi-SP.